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買房支招:如何從拍賣中巧拍房
發布時間:2006年09月20日作者:李佳鵬 來源:經濟參考報
 

      剛剛畢業的張先生,琢磨著和女友在北京購買一套價格便宜的小戶型房子。近日,他在報紙上看到有關機構將舉辦房地產拍賣會的消息,按照報紙登載的信息,張先生對其中一套房源產生了濃厚興趣,進行了多方比較后,他決定參加本次拍賣會去“淘”自己心儀的房子。但對于拍賣程序,他卻并不了解。 

    與張先生相似,許多對拍賣房源感興趣的購房者也對拍賣程序知之甚少。業內人士提醒說,與一般房產相比,要警惕購買拍賣房存在的潛在風險,在購買拍賣房時應該對一些細節有比較清楚的了解,避免得不償失。

    拍賣房為何受購房者熱捧

    為什么拍賣房越來越受到大家熱捧呢?拍賣房具有哪些優勢呢?圍繞眾人關心的一系列問題,記者采訪了有關專業人士。

    天問國際拍賣有限公司副總經理李濱說,隨著購房渠道不斷增多以及拍賣活動的逐漸興起,房產拍賣開始成為購房者可以接受的購買方式,除了普通老百姓之外,投資者以及投資機構也開始關注各個公司的拍賣公告。而更為重要的一點是,拍賣房產的價格更具優勢和吸引力。與市場上同地段、同類型的房源相比,拍賣房價格要相對便宜很多。

    李濱舉例子說,天問公司不久前拍賣的北京朝陽區高檔樓盤棕櫚泉國際公寓房產的成交價格是13000多元/平方米,這較該樓盤的實際市場價低每平方米數千元,因此具有比較明顯的價格優勢,大家也樂于購買。

    北京房產中介“我愛我家”市場部李季表示,北京城內物美價廉的房子越來越難買了。不說新樓盤,二手房房價也開始不斷攀高。部分購房百姓為了節約開支成本,隨即開始到拍賣市場競拍二手房。一般而言,進入拍賣場的房子,起拍價普遍比市場上同地段、同品質的房子價格低兩成以上。經過幾輪競拍后,房子的成交價一般低于市值10%至20%。

    與此同時,通過拍賣的方式來買賣二手房,傳播速度快,資金回收迅速,是一個不錯的交易方式。而且,拍賣交易的過程透明,公開競價,價高者得,沒有強買強賣,且拍賣行為受媒體、公眾的關注程度更高,能保證房產的真實價值得到體現,很少出現水分。這也是越來越多的人購買拍賣房的一個重要原因。

    對于目前市場上拍賣房的供應量情況,李濱說,由于拍賣房受到季節性因素和法院受理相關案件多少、標的大小等多種因素的限制,因此,具體的數字不好確定。她說,天問公司每月拍賣的房源多到幾十套,少到十幾套不等。 
 
    拍賣房來源多樣化

    以往在許多人看來,拍賣是一件高深的事情,現在卻逐漸成為大眾身邊熟悉的事情,但對于拍賣房的來源大多數人并不是很清楚。

    記者了解到,一般拍賣房的來源有兩個途徑,一是法院委托的強制執行的拍賣;二是個人或企業單位委托的拍賣。其中,強制執行拍賣的房子是經過法院裁定后可出具法院裁定書的,即產權登記相對清晰的房產。

    “我愛我家”市場部李季告訴記者,從產權性質看,拍賣房大致可分為涉案房、債權房和尾房等幾類。其中,涉案房是法院系統依法從個人或單位懲罰沒收的房產,法院處理這些房產的方式主要是將其拍賣;而開發商將一部分房屋產權交給其建筑商、材料商以充當建筑款或材料費,這部分房屋是債權房。

    “由于債權方有產權能直接進行銷售,又希望能在極短的時間內回籠資金。因此,大部分債權人會選擇讓利拍賣的形式。”李季說。

    此外,開發商在銷售后期通常會有一些尾房難以售出,尾房的總量在樓市是個不小的數字。一些開發商不想讓這部分尾房牽扯自己太多的精力,干脆將其低價拍賣。其中,幾種拍賣房源中,由法院審判形成判決后,經當事人申請,法院委托拍賣行進行拍賣的涉案房產占絕大多數。

    那么這種房源應該通過什么渠道進行購買呢?李季說,消費者可以通過拍賣行競拍購得或到中介公司購買。

    她介紹說,通常情況下,法院會將收繳來的房屋統一交由專業的拍賣行來拍賣。個人通過拍賣會來競拍購買房產,在交付定金后,可以通過《拍賣公告》上的聯系電話預約登記看房。

    根據拍賣規則,拍賣公司要在組織拍賣之前的一段時間里,根據登記情況將具體標的看房時間通知競買人。競買者看房,事先必須查閱有關資料,了解房子的產權情況,如使用年限、權屬、面積、稅費等有關情況,獲知房屋目前的市場價值等。不過,一般情況下,拍賣公司是不接受貸款競拍的,因此參加房產拍賣對購房者的資金實力要求很大。

    “很多中介公司也會參與競拍,因為對許多拍賣會的公示,購房者并不能夠及時知道。在這方面,中介公司就有著較大的優勢,只要是合適的房源,不論地段,不論戶型都能夠競拍下來。這樣,中介公司也就積累了大量的低價房源。購房者如通過中介公司購買,選擇余地也會更大些。”李季說。

    盡管目前拍賣會上的房產拍賣價往往比市場價低20%左右,但由于買房是一筆數額巨大的交易,因此,如何才能減少與規避競買風險,是很多參加房產拍賣的競買者甚為關心的問題。接受記者采訪的業內人士為購買者如何“淘房”給出了具體建議。

    北京鏈家房地產經紀有限公司總經理助理樊卓鵬提醒消費者說,由于房產拍賣現場的氣氛往往比較熱烈,經常會出現互相叫價,使得房價在幾輪舉牌之后價格已經處于高位,然而此時每位消費者都被一種“勢在必得”的心理所左右,但成交之后就覺得房子買貴了,這時后悔也晚了。

    他舉例子說,北京市朝陽區左家莊曾經有一些房產進行拍賣,當時的該區域市場價是6500元/平方米,但是最后拍賣成交價達到了7100元/平方米。雖然這種狀況出現的不多,但也說明消費者在拍賣現場很可能會出現一些盲目的“跟風”行為。因此,競買者要對目標房屋周邊同檔次物業的價位進行比較了解,根據自身經濟承受能力,確定對房子的心理價位和期望值。

    同時,由于拍賣房的產權“先天”不足,并且部分房產的產權關系錯綜復雜,產權的可追溯性難度較大,許多銀行也不能清楚地了解拍賣房產的真正產權關系,這為其按揭貸款服務造成了巨大的“壁壘”。樊卓鵬說,當前大多數銀行都沒有為拍賣房提供按揭貸款服務,這也是拍賣房目前交易過程中的一大“硬傷”。因此,消費者在購買拍賣房時應該做好比較充裕的資金準備。

    李濱建議說,市民在購買拍賣房前,一定要做足功課,有備而戰。一方面,購買者要確定將競拍的標的產權是否清晰,要確認房屋是否具有完全產權和房地產轉讓的各項條件。同時,需了解房屋產權的使用年限、面積和周邊房源的價格情況;另一方面,競拍前一定要去現場了解房屋的實際情況,是否存在費用拖欠情況,如稅費、土地出讓費、物業管理費、水電費等。這些情況競拍者可以直接去相關管理部門查詢,也可委托拍賣公司確認。

    李濱還告訴記者,在目前的拍賣房中,有很多都是“整拍”,就是多套房子整體拍賣,一般個人可能很難介入,而這些“整拍”房產的地段相對都較好,如果想獲得這一部分房產,建議消費者還是尋找一些大型的經紀公司,一方面能夠獲得好的房源,另一方面還可以保證房子的產權完整和清晰。